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作者calvin77 ( 諾亞方舟)
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標題[請益] 轉增貸投資
時間Thu Apr 18 19:30:24 2024
各位好 近期看了很多理財型youtuber的影片， 內心有一個想法想請教大家是否可行？ 我是公務人員，年收入約95w,月薪實領65k, 目前有一自住房產（屋齡2年多的新大樓）之前買1000初w， 貸款800w，還了兩年多，現尚餘750w。 目前初步問到一家銀行最新房屋估價為1600w， 如果我要轉增貸可以讓我貸8成，寬限期3年， 也就是可以拿到1280w-750w=530w 這530w扣掉一些支出需求，大概還剩350w可以投資。 投資標的跟規劃： 目前規劃在美國大選後投入美股ETF VTI 約200w, 另外台灣富邦50也投入150w，大致地分配是如此。 可能各分為3批入場，不會單筆all in (雖然清流君說要歐硬），但可能還是想分散風險。 還款能力評估： 1.如果貸款金額為1280w,以目前大概2.1%房貸利率， 寬限期大概是每個月還23k, 正常還款期就要51k, 我還在努力爭取看看能不能延長寬限期到5年， 若能撐到5年，屆時家人就可以投入就業市場， 每個月就可以歸還我一些錢，多了一筆現金流約15k, 我的薪水也可以到達70k，總計月領85k, 應可勉強負擔51k的還款。 2.因為我是公務人員，正常情況下， 基本上沒有中年失業的問題。 緊急預備金： 目前在高利活存網銀已存有30w， 以應付不時之需。 思維： 1.因為我的房屋是自住， 如果要享受這2-3年來的增值紅利， 確實轉增貸是個途徑。 2.想要利用寬限期的時間， 來累積我市值型ETF的複利成長， 但其實還是有點怕買在高點， 不過打算放長期（15年以上）， 所以應該還好。 預計報酬試算： 1.美股ETF200w 假設年化報酬率算5.5% 9年複利成長後是約323w。 2.台股富邦台50 假設年化報酬率算5.5% 9年複利成長後是約242w。 9年 200+150累積獲利是215w 利息支出 轉增貸後： 貸1280w 假設寬限期3年 貸款年數30年 利息要486w 轉增貸前： 30年利息279w 實施這個方案 9年後約可獲利215w 轉增貸的部分需要多付出利息486-279=207w 所以大概存滿9年多，就可以打平利息支出， 之後複利累積將越可觀， 我目前41歲， 如果持有到60歲或65歲再賣出， 應該可以累積一筆小錢才是。 風險： 1.房貸利率大幅升息（比如說升到5%） 2.美台經濟不振，買點為歷史高點，買後持續向下 我的理財觀念沒有很充足， 希望能得到一些指導，或觀念上的修正， 用力鞭都沒關係， 留言或來信都可以，謝謝大家 更： 大家的留言我都有認真看，正反兩方觀點都有， 我也還在思考，非常感謝 祝各位好人一生平安^^ ----- Sent from MeowPtt on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.98.50 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/CFP/M.1713439826.A.A00.html
推 Answerme: 如果你要閒置到美國大選結果幾乎是11月10日後，大概9月 04/18 20:47
→ Answerme: 送轉增貸即可 04/18 20:47
好的，現在只是詢問比較有往來的銀行，確定要再送
→ ohyakmu: 若沒爭取到五年寬限，你就是月領65K,月繳51K.這蠻拮据的 04/18 20:48
→ ohyakmu: 家人還款跟加薪 都帶有不確定性喔04/18 20:49
家人之後是醫療業，應該不會失業而且會還我錢吧XD，加薪的部分我是以公務員正常每年 的 升一個俸級來計算，當然您說的沒錯，這中間任何一個出現問題，我麻煩就大了，可能不 管持有的股票 當下是賺是賠都要先賣一批，謝謝，我會再仔細評估
推 Answerme: 目前抵押貸款單筆投野村中小D檔投資法，單筆投cspx，看 04/18 20:49
推 Kroner: 樓下關節痛都吃鞏固力 04/19 10:27
→ Answerme: 了清流君單筆回測+1，不想閒置資金04/18 20:49
可以確定的是你比我專業，謝謝分享，我再研究看看，但畢竟是借錢投資，我心臟較小
推 pk0943: 現在寬限期3年都不太容易了 何況5年04/18 20:50
確實欸，我想得太過美好，頂多3年沒錯，很多還不給寬限期，目前問到真的最多3年， 有5年的銀行推薦嗎？
→ pk0943: 銀行評估你還款能力 是本利攤還 不是只還利息喔 04/18 20:50
推 pk0943: 月薪70k 每月還款51k 這種負債比是有問題的 04/18 20:56
推 Chricey: 長時間坐著工作，關節痛越來越嚴重，該怎麼辦？推薦UC2 04/19 12:42
推 pk0943: 如果你都要用槓桿投資了 年化只有5.5% 這樣不太划算喔 04/18 20:58
→ pk0943: 因為你槓桿等於先輸2%多 建議還是找年化10%以上的成長股來 04/18 20:58
→ pk0943: 投資較好 04/18 20:58
→ pk0943: 房貸地板利率原本為2.06% 升息半碼後 地板利率變2.18% 04/18 20:59
推 Kroner: 我阿嬤說吃豬腳補關節，豬腳吃起來 04/19 12:42
→ pk0943: 要有心理準備6月有可能再升息半碼04/18 21:00
非常感謝，您的意見很專業也直接，年化5.5%我是以很保守的情況去算，市值型正常情況 下應該沒那麼差，不過我會再好好評估，或許只貸到7成之類的，另外跪求pk大大您的投 資標的借我參考，跪求站內信^^ ※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 21:40:12
推 breakmoon111: 也想了解pk大的投資標的 10%以上的成長股是否風險也 04/18 22:11
→ breakmoon111: 不低? 抑或是買房開5倍槓桿? 04/18 22:11
推 Beanoodle: 理想很豐滿 04/18 22:46
推 Chricey: 哇勒，UC2 這個東西真的是太讚了 04/19 14:21沒錯，畢竟過去績效不代表未來績效，開槓桿畢竟就是有點賭注的意味， 所以我就來問看看還有沒有我沒注意到的風險，願聞其詳 ※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:12:44
→ max70937: 我並不覺的你估算的年化報酬有什麼問題 04/18 23:11
→ endlessmiss: 用50%資金買正2曝險一樣100%，留一半現金或買短年期 04/18 23:13
→ endlessmiss: 債，真的需要用錢債券也可以質押。 04/18 23:13
正2我也有考慮，您說的分配策略感覺也是很不錯的選擇，進攻跟防守都有考量到，感謝 ，我會再好好思考跟做功課 ※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:20:17
→ DSI: 有沒有想過不是單純失業問題但你或家人無法工作的可能性 04/18 23:24
推 Chricey: 有人用過中醫針灸治療關節痛的嗎？效果如何？ 04/19 14:23
→ DSI: 你的現金流可以撐過去嗎 04/18 23:25
→ DSI: 正常的情形其實都很好估算，就像工程一樣，很大部分時間是在 04/18 23:27
→ DSI: 考慮分析意外的風險 04/18 23:27
意外的風險往往是壓倒駱駝的最後一根稻草，只希望我盡量不要遇到
→ meya: 借錢買股不推薦，更不推借錢買正2(槓上加槓) 04/18 23:29
推 Kroner: UC2對膝蓋特別有用嗎？有人能證實嗎？ 04/19 14:36正2確實等同開了更大的槓桿，需要再評估，但低利率長時間還款的房貸來買市值型ETF 也是不推薦嗎？ ※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/18/2024 23:38:21
→ endlessmiss: 除非認為房地產會崩跌，增貸100%買0050比50%買正2危 04/19 00:04
→ endlessmiss: 險多了，50%現金如果真的收入無法支持利息還可以支 04/19 00:04
→ endlessmiss: 持很久，100%買0050才是完全沒空間。 04/19 00:04
→ endlessmiss: 開槓桿持有資產最怕是現金流過不去 04/19 00:05
推 Chricey: 長時間坐著工作，關節痛越來越嚴重，該怎麼辦？推薦UC2 04/20 21:30完全認同這句話，現金流過不去就QQ
→ futureq: 自住增貸不是這樣玩的 04/19 00:48
→ futureq: 請增貸出來存美元定存5% 然後賺台美利差3% 04/19 00:49
→ futureq: 風險只有匯損而已 04/19 00:50
謝謝留言，但我比較想要的是長期複利
→ duriel3313: 利差也是風險阿 匯損是風險阿,利差才2%又不穩定= = 04/19 09:48
推 Kroner: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 04/20 21:34
→ endlessmiss: 樓上真的是在講笑話…匯差就算了，美金定存是短期利 04/19 09:57
→ endlessmiss: 率 04/19 09:57
推 acclkk: 風險一定有,但你要從準富裕跳上富裕人生,這投資值得賭,控 04/19 10:27
→ acclkk: 制的風險與你的心裡準備都足夠了,上吧！ 04/19 10:27
推 Kroner: 求推薦靠譜的復健診所，小弟關節治好再來跪謝！ 04/24 16:54
推 NicholasTse3: 我建議不能做滿 你的狀況 大概貸個兩百出來做股票差 04/19 12:40
→ NicholasTse3: 不多 你貸太滿壓力太大了 04/19 12:40
→ NicholasTse3: 而且你自己都說投資經驗不足 代表你實戰能力不夠 而 04/19 12:42
→ NicholasTse3: 且你是增貸 一次拿一筆 又不是理財貸 彈性大 隨借隨 04/19 12:42
推 Chricey: 本魯關節痛始祖，葡萄糖胺保證沒用，乖乖吃UC2吧 04/28 23:00
→ NicholasTse3: 還 你單筆在手 操作一個失誤 多少年都回不來 這中間 04/19 12:42
→ NicholasTse3: 壓力多大 不是開玩笑的 你現在就是每個月閒錢先練個 04/19 12:42
→ NicholasTse3: 幾年 下次金融風暴約在四年後 再增貸比較好 你現在 04/19 12:42
→ NicholasTse3: 技術進場 會是災難 04/19 12:42
推 Chricey: 關節痛這種東西靠UC2就對了 04/19 12:42
→ NicholasTse3: 先練習抓大波段高低點 然後練習存股 等實戰經驗漲跌 04/19 12:43
→ NicholasTse3: 有把握再去貸比較好 04/19 12:43
確實貸太滿，認同，但我是要放市值型ETF長期投資，不做個股。之前做個股績效很普通 ，已經不做個股了，謝謝留言 ※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/19/2024 12:57:53
→ endlessmiss: 不是理財型哦？怎不用理財型的 04/19 13:35
推 hellogym: 用理財型繳利息不就好 04/19 14:21
推 Chricey: UC2對膝蓋特別有用嗎？有人能證實嗎？ 04/19 14:21
→ hellogym: 不要聽那些借錢買股不推薦的 只有不會賺錢的才會叫你不 04/19 14:21
→ hellogym: 要借錢買股 04/19 14:21
→ hellogym: 我4年前開始信貸投資 已經從200滾到1500了 有低利能借 04/19 14:23
→ hellogym: 更要借錢投資 想辦法快速把本撐大 後續只要小獲利就很 04/19 14:23
推 Chricey: 有人用過中醫針灸治療關節痛的嗎？效果如何？ 04/19 14:23
→ hellogym: 夠用了 04/19 14:23
→ hellogym: 你現在要做的是 先用信貸200來訓練自己的投資能力與抗 04/19 14:24
→ hellogym: 壓能力 訓練個幾年再來投入房子轉增貸的資金 04/19 14:24
→ endlessmiss: Hello大不是都在房版 04/19 14:36
推 Chricey: 關節痛這種東西，比鬼還可怕！ 04/19 14:36
→ meya: 請問如何於4年內翻7.5倍？再過4年是否可達到1億？ 04/19 20:28
※ 編輯: calvin77 (1.200.98.50 臺灣), 04/19/2024 22:24:05
推 meya: 巴菲特對債務的態度，供參https://i.imgur.com/akraIDF.png 04/20 18:53
推 pk0943: 我是贊成槓桿投資的 只是縱使你公務員 還是得注意現金流 04/20 21:29
→ pk0943: 因為你的加薪幅度沒辦法和私人相比 04/20 21:30
推 Kroner: 有人知道如何處理關節痛嗎？求分享！ 04/20 21:30
→ pk0943: 至於什麼個股 當然不可能跟你說阿 你要投資個股請自己花 04/20 21:30
→ pk0943: 時間做功課 04/20 21:30
→ pk0943: 然後專心存股 別去玩波段 除非空頭時你也會做空 04/20 21:31
推 pk0943: 股市低點時 要敢質押進攻 才能擴大你存股的本 04/20 21:34
推 Kroner: 哇勒，UC2 這個東西真的是太讚了 04/20 21:34
謝謝pk大大 ※ 編輯: calvin77 (180.217.42.57 臺灣), 04/22/2024 21:43:00
推 tony825011: 公務員槓桿可以開更大，不要買個股的話支持你的做法 04/23 09:32
→ tony825011: 。另外建議買原型別買正二 04/23 09:32
→ KooA: 貸款一半買槓桿ETF另一半買債是什麼神奇操作... 04/24 01:11
→ endlessmiss: 去看完槓桿ETF這本書你就知道是什麼操作了 04/24 16:54
推 Kroner: 關節痛睡覺就能治了，吃什麼UC2 04/24 16:54
推 southpeace: 回測是過去，風險是未來。建議以睡的著為指標 04/25 12:16
→ KooA: 風險承受不起，你需要的是調整資產配置跟定時再平衡，花了一 04/25 21:32
→ KooA: 堆費用拿槓桿又自己去槓桿，這是天才吧 04/25 21:32
推 seenbox: 這樣投資滿穩的，另外美股推薦你可以用Firstrade，可以 04/28 23:00
推 Kroner: UC2對膝蓋特別有用嗎？有人能證實嗎？ 04/28 23:00
→ seenbox: 省下不少手續費 04/28 23:00
噓 timmy8812: 長照險失跟失能險請買滿 紅明顯 06/15 10:47