憂建商資本小、每坪估價遭低估… 板橋6棟老透天12年整合露曙光 隔壁棟羨慕：想搭便 車加入 Yahoo奇摩房地產編輯部 2024年6月25日 文／Angela 推動都市更新動輒耗時數十載，過程中，也反映人性百態。 新北市板橋區鄰近湳雅夜市的6棟40年老透天，在威堡建設12年努力整合下露出曙光，擬 規劃興建2棟地上24層、地下5層集合式住宅大樓，配合新北市政府「都更三箭」政策，將 捐贈近250坪公共化幼兒園與140坪托老中心，經公開展覽30日後進入都更審議階段，過程 中，都更戶與鄰棟住戶呈現兩樣情。 https://i.imgur.com/xA7PpNK.jpeg ▲新北市板橋新興段都更案上月中舉辦公聽會，吸引近百位里民鄉親出席，反映不同意見 。 公聽會兩樣情 都更戶憂建商資本額太小 板橋新興段都更案位於縣民大道與板城路旁，基地面積達924.57坪(3056.43平方公尺)， 因鄰近湳雅夜市，加上通過新北市政府都更二箭與更新容積獎勵，基準容積由300%提升至 345%備受矚目。 上月中在湳興第一市民活動中心舉辦公聽會，湧入近百位關心都更進度的里民住戶。 都更現址為6棟屋齡逾40年老舊透天厝，自12年前召開自辦都市更新事業計畫公聽會起， 歷經變更板橋都市計畫第二次通盤檢討後，符合都更二箭加給容積獎勵，按建商規劃，未 來將興建2棟集合式住宅大樓，1、2樓規劃為公托中心，3～8屬於商業空間，9樓以上為住 宅，單層11戶。 此案地理位置佳，步行3分鐘可抵湳雅夜市，湳興里里長洪雅鈴表示，新興段都更案從湳 亞西路一段、二段至板前路175巷，地形狹長，都更基地鄰近環河道路與湳仔溝，現有涵 洞常有遊民聚集，在環境管理與治安上都會造成地方居民的擔憂，光靠里長與志工維護人 力不足，期待都更案推動可帶動老舊市容更新。 儘管已取得都更範圍地主戶100%同意，但在公聽會上，都更戶仍頻頻提出質疑與擔憂。 有住戶質疑，在事業計畫書中，建商與所有權人在權利變化審議上載明，將以店面每坪總 價82萬元、辦公室55萬元、住宅50萬元計算更新後總價值，與鄰地新美齊建設所推預售案 「画時代」在2022年實價登錄預售60～65萬元價差懸殊，擔憂自身權益遭低估。 對此，威堡建設負責人李治明表示，報告書內容中的相關價值與造價是以全案在2013年申 請都更計畫報核所估，目前剛完成公展，下階段會進入專案小組審查，待事業計畫審決後 ，在權利變換時會有3家估價師進場估價，時間點將落在今年，會更貼近現有市場造價與 房屋價值。 另有都更住戶認為建商資本額僅8000萬元，質疑全案是否有辦理信託，擔憂過程中若出狀 況，住戶權益該找誰索賠？ 對此，李治明也強調，全案後續會辦理信託，相關費用也會依規定提列。 https://i.imgur.com/aXz8rXE.jpeg ▲板橋新興段都更案基地鄰近環河道路，現有涵洞容易成為環境與治安死角。 鄰棟屋主羨慕 逾50年老屋震後屋況不佳 比起都更戶的擔憂，公聽會現場更多是鄰棟住戶出席，希望爭取納入共同都更範圍。 張小姐表示：「我們是在公聽會前一天才突然得知住家後段要都更，我們是前半段住戶， 大家緊急動員，今年出席率比案內住戶還多，一方面是希望也能納入第二階段都更、共同 規劃開發，另一方面也擔心未來都更開挖，若不小心產生鄰損，要找誰賠償？」 包括張小姐的住家在內，此區多是超過50年舊公寓，加上鄰近河溝，地基地質本來就比較 弱，403大地震後屋主們人心惶惶，擔心未來大樓開挖是否會影響老屋結構安全，也有老 屋屋主因屋況不佳，前後補強修繕多次，都希望能爭取住戶同意比例，搭便車擴大原有都 耕範圍。 對此，威堡建設回應，站在實施者立場，自然希望基地範圍較大，整體規劃也會更一致， 但整合住戶意願難度高，現有基地已取得100%建物所有權人同意，換言之未來在拆除過程 中不會產生問題。 李治明強調：「 都市更新最重要是能順利拆遷完畢，後面施工都不會有太大問題。」 他也建議有意願的鄰棟鄉親，可遵循市府辦理都市更新單元範圍調整要點作業，但關鍵在 於同意比，若無超過80%，未來要納入仍又相當難度，且此案適用都更二箭獎勵，未來納 入範圍是否也能比照辦理，若無法，要如何保障原有住戶權益，都需要做通盤考量。 至於居民擔憂老屋結構安全問題，全案因離水溝較近，未來施工前會做鄰房鑑定，一旦涉 及鄰損問題都能有憑有據判定責任歸屬，另申請耐震標章，包括灌漿、地下室開挖都有結 構技師簽證，保留完整建築履歷。 https://ynews.page.link/gcPFZ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.10.112.39 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/BigBanciao/M.1719915600.A.F83.html